Rozhovor s finančním ředitelem

Petr Malík: V kvalitě bydlení má Česko ještě co dohánět.

Developerská firma Moravská stavební – Invest se zaměřila na dva největší tuzemské trhy – Prahu a Brno. „Poté co jsme v Praze získali potřebné zkušenosti, především co se týká potřeb pražského klienta, jsme se začali posouvat směrem k centrálním lokalitám. V portfoliu chceme mít jak centrální, tak okrajové lokality, abychom pokryli celé spektrum trhu. Se stejnou filozofií pracujeme i v Brně,“ popisuje finanční ředitel Petr Malík.

Je Moravská stavební – Invest z hlediska aktuálních projektů spíš brněnskou, anebo pražskou firmou?

Co do počtu projektů a bytů lehce převažuje Praha. V současné době v Brně realizujeme rozsáhlý projekt čítající na 250 bytů a 60 rodinných domů, dokončujeme bytový dům u parku Lužánky se stovkou bytových jednotek a připravujeme další projekty, které budou spuštěny před koncem letošního roku a v roce 2017. Jde o výstavbu rodinných domů, bytového domu v centru Brna a rozsáhlého administrativně-rezidenčního celku, jehož zahájení plánujeme na polovinu příštího roku.

V Praze máme v běhu tři projekty bytových domů s administrativní částí čítající celkem zhruba 350 bytů a tři projekty výstavby rodinných domů, celkem o osmi desítkách jednotek. Naším záměrem je i nadále se profilovat jako developerská společnost působící v Praze i v Brně.

Kolik rezidenčních projektů aktuálně máte v prodeji?

Ve výstavbě je jeden rozsáhlý projekt v Brně a šest projektů v Praze. Celkem to představuje cca 740 rezidenčních jednotek, k tomu přilehlé komerční plochy (kanceláře a retail) a garážová stání. V prodeji jsou všechny výše uvedené projekty. Tak jako zřejmě každý developer zahajujeme prodej projektu těsně před jeho zahájením, prodáváme v průběhu výstavby a doprodej volných jednotek probíhá po kolaudaci.

Přibližte trochu historii firmy. Na trhu není nováčkem…

Společnost existuje od roku 1998. Za tu dobu jsme zrealizovali přes 3250 rezidenčních jednotek, na 17 400 metrů čtverečních retailových a kancelářských ploch a připravili jsme téměř 100 tisíc metrů čtverečních pozemků pro výstavbu. Mezi naše první projekty patří bytová výstavba v městské části Brno – Lesná a výstavba rodinných domů a bytů poblíž Brna v Kuřimi. V roce 2002 jsme zahájili první projekt v Praze – Nehvizdech. Jednalo se o výstavbu rodinných domů a bytů. Od té doby postupujeme od okrajových lokalit směrem k centru Prahy. V letech 2007 až 2011 jsme také působili ve Zlíně.

Jste zároveň i stavební firma?

Ne, veškeré stavební práce si kupujeme od externích dodavatelů. Působíme jako developerská společnost, projekt připravíme, zafinancujeme, dozorujeme průběh výstavby a prodáváme vlastním prodejním oddělením. Působíme jako investor, manažer a generální dodavatel projektů, přičemž na jednotlivé subdodávky stavebních, ale i jiných prací najímáme externí dodavatele.

Z jakých zdrojů development financujete? Využíváte bankovní financování?

Ano. Je to běžná praxe v oblasti nemovitostního developmentu. Spolupracujeme jak s bankami, tak s vybranými družstevními záložnami. V přípravné fázi do získání stavebního povolení projekty financujeme z vlastních zdrojů. Několik projektů realizujeme ve spolupráci s finančními partnery z řad soukromých investorů, a to především projekty zahajované v letech 2015 a 2016. Je to dáno rychlým rozvojem naší společnosti, kdy jsme po několika akvizicích v roce 2015 museli sáhnout i po alternativních zdrojích financování, tedy mimo vlastní zdroje skupiny. Co do objemu prací jsme se mezi lety 2014 a 2015 téměř zdvojnásobili a v roce 2016 očekáváme meziroční růst o zhruba 20 procent.

Vaše projekty v Čechách, z nichž někde už stavíte druhou či třetí etapu, se dřív soustřeďovaly spíš do lokalit na okraji Prahy. Nyní jste zamířili i do centra metropole – do Karlína či Podbaby. Proč?

Z hlediska strategického postupu jsme si vyhodnotili, že proniknout přes okrajové lokality bude jednodušší, než kdybychom usilovali o centrální lokality hned v počátku našeho působení v Praze. Poté co jsme si i v Praze vybudovali solidní základ, tedy dostali jsme se do povědomí jako spolehlivý developer a získali jsme potřebné zkušenosti, především vzhledem k potřebám pražského klienta, jsme se začali posouvat směrem k centrálním lokalitám. V portfoliu chceme mít jak centrální, tak okrajové lokality, abychom pokryli celé spektrum trhu. Se stejnou filozofií pracujeme i v Brně.

Na jakou klientelu cílíte?

V Praze jsme zahájili činnost projekty pro mladé rodiny, tzv. startovací bydlení. V současné době máme v nabídce jak levnější lokality, tak lokality zaměřené na střední a vyšší střední třídu. Ve všech segmentech klademe důraz na kvalitu provedení, přičemž u dražších projektů volíme vyšší standard zařizovacích předmětů. Někteří klienti, kteří u nás koupili startovací bydlení, se k nám vracejí, když potřebují vyměnit svůj první byt či dům za větší variantu. Taktéž máme okruh stálých klientů, kteří u nás nakupují investiční byty – většinou menší jednotky, které dále pronajímají. V neposlední řadě stojí za zmínku, že část našich klientů tvoří rusky hovořící zákazníci, kvůli kterým jsme v minulém roce založili pro ně zaměřené prodejní oddělení.

Prodáváte také pozemky?

Ano, v některých lokalitách prodáváme stavebně připravené pozemky. Jako příklad mohu uvést lokality Praha – Cholupice, Praha – Vinoř, Přezletice či Brno – Bystrc.

Zajímají vás i jiné lokality než Brno a Praha? Jakou máte zásobu pozemků pro developerské projekty?

Naším zaměřením jsou výhradně Praha a Brno včetně přilehlých lokalit, tedy lokalit, které jsou z Prahy, respektive Brna dobře dopravně dostupné.

V jaké kondici je aktuálně brněnský trh?

Stejně jako pražský je i brněnský trh z pohledu developera, respektive prodávající strany, v dobré kondici. Prodeje za rok 2015 dosáhly v Brně zhruba 2,9 miliardy korun. Ceny se meziročně zvýšily o přibližně deset procent. V současné době máme v Praze i v Brně trh prodávajícího, kdy poptávka jasně převládá nad nabídkou. Z toho důvodu dochází k nárůstu cen. Převis poptávky nad nabídkou je kromě zvýšeného zájmu ze strany kupujících daný také nedostatkem nových bytů. V Brně je to způsobeno nejasnostmi kolem územního plánu, jehož aktualizace byla na jaře 2015 zrušena soudem. V Praze je situace obdobná, navržený nový územní plán nebyl přijat, čímž jsme se dostali do stavu, kdy chybějí pozemky pro výstavbu nových rezidencí. Toto je v Praze ještě posíleno nejasnostmi kolem stavebních předpisů a obecně v obou případech pomalostí stavebního řízení, tj. procesem získání územního rozhodnutí a stavebního povolení, v němž se Česká republika řadí v mezinárodním srovnání k těm pomalejším. Dá se tedy předpokládat, že se situace hned tak nezmění, nových bytů nebude rychle přibývat a ceny budou i nadále růst.

Vy osobně máte díky svým předchozím působením zkušenosti z realit jak v západní Evropě, tak v Rusku, kde jste vedl analytické oddělení PPF Real Estate Russia. Kterému z těchto trhů je Česko blíž?

Nelze dát jednoznačnou odpověď. Každá země má svá specifika. Západ je samozřejmě vpředu, co se týká urbanistického plánování. Výstavba tam probíhala promyšlenějším způsobem a sídelné celky působí harmoničtějším a uspořádanějším dojmem. V důsledku toho jsou také funkčnější.

Naproti tomu v zemích bývalého východního bloku nedosahovalo urbanistické plánování takové úrovně. To bylo ještě podpořeno vývojem v devadesátých letech minulého století, kdy tyto země jako by chtěly dohnat, co za minulého režimu zaspaly, a spustila se rychlá a mnohdy chaotická výstavba. V některých případech je až nepochopitelné, co bylo v té době povolováno. Bylo to způsobeno i tím, že pravidla se vlastně dotvářela až za procesu výstavby.

Česká republika v sobě odráží jak prvky západního světa, tak prvky východu. Co do absence jasných pravidel hry a nejasností o budoucím vývoji máme blíže právě ke zmiňovanému Rusku, nicméně z pohledu urbanistického plánování a kvality provedení jsme blíž západním zemím.

Jaký očekáváte vývoj na trhu s rezidenčními nemovitostmi v nejbližších letech? A to i z globálního hlediska – nedávná finanční krize ukázala, jak moc jsou ekonomiky provázané…

Předpokládám, že současný trend bude pokračovat. Ve srovnání s blízkými vyspělými zeměmi, jako jsou Německo, Rakousko nebo Švýcarsko, máme v kvalitě bydlení co dohánět. Tím nemám na mysli jen kvalitu samotných bytů či domů, ale i s nimi spojené infrastruktury. Měl jsem možnost, ať už studijně či pracovně, strávit nějaké období v Německu, Švýcarsku či ve Velké Británii a ve srovnání s Českou republikou jsou tam města uspořádána více „pro lidi“ – mám na mysli MHD, obchody, služby, ty jsou tam dostupnější.

Co se týká provázanosti ekonomik s odkazem na nedávnou finanční krizi – je pravda, že díky moderním technologiím, větší otevřenosti jednotlivých zemí a zvýšené flexibilitě lidí je svět mnohem více propojený než před pár desítkami let. Také je zcela normálním jevem, že ekonomika prochází jak růstovými obdobími, tak obdobími poklesu, který se může v různých odvětvích projevit různou mírou. Nicméně věřím tomu, že nemovitosti v dobré lokalitě budou nadále představovat jakýsi bezpečný přístav v nejistých dobách a hodnotu si udrží, případně se jejich hodnota vrátí na standardní úroveň po případném poklesu v období krize. Toho jsme byli svědky i po skončení zmiňované finanční krize.