Rozhovor s obchodním ředitelem

Jaroslav Smrčka: Nemovitost na správné adrese je vždy dobrou investicí.

Developerská firma Moravská stavební – Invest se zaměřuje na dva největší tuzemské trhy – Prahu a Brno. „Očekáváme, že vysoká poptávka po novém bydlení bude pokračovat i v roce 2017. Toto je podpořeno rekordně nízkými sazbami hypotečních úvěrů, pozitivním vývojem ekonomiky, nízkou nezaměstnaností a z tohoto plynoucí ochotou lidí investovat do nového bydlení.“ popisuje obchodní ředitel Jaroslav Smrčka.

Z různých zdrojů jdou často protichůdné informace, osvětlete nám situaci – jak je na tom vlastně trh s realitami?

Pražský i brněnský trh je z pohledu developera, respektive prodávající strany, v dobré kondici. Prodeje za rok 2015 dosáhly v Praze 22 miliard Kč, v Brně pak 2,9 miliardy Kč. Ceny se meziročně zvýšily o cca 10 %. V současné době máme v Praze i Brně trh prodávajícího. Poptávka jasně převládá nad nabídkou. Převis poptávky nad nabídkou je kromě zvýšeného zájmu ze strany kupujících způsoben také nedostatkem nových bytů. V Brně je to způsobeno nejasnostmi kolem územního plánu, jehož aktualizace byla na jaře 2015 zrušena soudem. V Praze je situace obdobná, navržený nový územní plán nebyl přijat, čímž jsme se dostali do stavu, kdy chybí pozemky pro výstavbu nových rezidencí. Toto je v Praze ještě posíleno nejasnostmi kolem stavebních předpisů a obecně v obou případech pomalostí stavebního řízení, tj. procesem získání územního rozhodnutí a stavebního povolení, v němž se Česká republika řadí v mezinárodním srovnání k těm pomalejším. Dá se tedy předpokládat, že stávající situace se hned tak nezmění, nových bytů nebude rychle přibývat a jejich ceny budou i nadále růst.

Co asi zajímá zákazníky nejvíce, je, zda je teď ten pravý čas pořídit si nemovitost. Souhlasíte?

Pokud bude nemovitost v kvalitní lokalitě, s dobrou dopravní dostupností a občanskou vybaveností, v kvalitním technickém provedení, pak je vždy dobrou investicí. Samozřejmě pak musíte umět tuto investici spravovat. Stále více lidí dává přednost nákupu takovéto nemovitosti s cílem jejího pronájmu před ukládáním svých úspor do bank. Pokud pak využijete i stávající situace rekordně nízkých hypotečních úrokových sazeb, tj. zkombinujete vlastní finanční prostředky a hypoteční úvěr, můžete takových nemovitostí pořídit i několik. Zhodnocení vlastních finančních prostředků je pak, oproti spořicím účtům, mnohonásobné. Pokud pak dojde k výkyvu trhu, je dopad na cenu těchto nemovitostí minimální. Pokud bych měl dát tedy doporučení, pak ano, je čas si pořídit nemovitost, pokud splňuje výše uvedená kritéria. Na takovéto projekty cílíme a máme je nyní v nabídce. Další jsou pak ve fázi přípravy a do nabídky budou zařazeny v průběhu příštího roku.

Developeři se obvykle předhánějí v „atraktivních a dostupných lokalitách“ – zbyly tu po všem tom „developování“ ještě nějaké?

Atraktivních a dostupných pozemků, kde by se mohla provádět výstavba tzv. na zelené louce, je již poskrovnu. To je však možnost pro využití tzv. brownfields.

V centrálních částech Prahy i Brna se nacházejí průmyslové a výrobní areály či budovy z dob minulých, které již v dnešní době nemají plnohodnotné využití. Zde pak budou vznikat nové projekty, namátkou mohu zmínit za Prahu oblast Masarykova nádraží, Nákladového nádraží Žižkov, oblast Karlína. Za Brno pak zejména oblast kolem hlavního nádraží, oblast Mendlova náměstí či areál bývalé Zbrojovky. „Probudit“ tato místa k výstavbě je však mnohdy velice složité, ať už kvůli složitým majetkoprávním vztahům, ekologické zátěži či jiným problémům. Nicméně právě tyto lokality jsou, vzhledem ke svému umístění, velmi perspektivní. Přesně do výše uvedeného zapadá náš projekt v Brně, Rezidence Lužánky. Objekt, jenž býval administrativní a výrobní budovou obuvnického družstva Snaha Brno a po dlouhá léta byl nevyužíván, prošel demolicí a místo něj byl vystavěn rezidenční projekt. To vše ve velmi atraktivní lokalitě naproti Lužáneckému parku a v bezprostřední blízkosti centra.

Kdybychom měli sumarizovat, kolik jste toho už postavili, respektive nechali postavit?

Společnost existuje od roku 1998, tedy bez dvou let jsme na trhu již 20 let. Za tu dobu jsme zrealizovali přes 3 250 rezidenčních jednotek, cca 17 400 m² retailových a kancelářských ploch a připravili jsme téměř 100 000 m² pozemků pro výstavbu. Mezi naše první projekty patří bytová výstavba v Brně – Lesná a výstavba rodinných domů a bytů v Brně – Kuřimi. V roce 2002 jsme zahájili první projekt v Praze - Nehvizdech. Jednalo se o výstavbu rodinných domů a bytů. Od té doby postupujeme v Praze od okrajových lokalit směrem k centru, přičemž v současné době máme v nabídce jak centrální lokality Prahy (Karlín), tak okrajové (Vinoř, Cholupice). V Brně máme v současné době v nabídce projekt Panorama a Rezidence Lužánky. V letech 2007 až 2011 jsme taktéž působili ve Zlíně.

Jaké jsou vaše aktuální stěžejní projekty?

V současné době v Brně realizujeme rozsáhlý projekt Panorama, který v rámci všech etap čítá na 370 bytů a 60 rodinných domů, dokončujeme bytový dům u parku Lužánky (cca 100 bytových jednotek) a připravujeme další projekty, které budou spuštěny před koncem roku 2016 a v roce 2017. Jedná se o výstavbu rodinných domů, bytového domu v centru Brna (zahájení v obou případech plánováno před koncem roku 2016) a rozsáhlého administrativně- rezidenčního celku, jehož zahájení se plánuje na polovinu roku 2017. V Praze máme v realizaci tři projekty výstavby bytových domů s administrativní částí čítající celkem cca 350 bytových jednotek a tři projekty výstavby rodinných domů, celkem cca 80 jednotek.

Jak se mění požadavky zákazníků? Stávají se náročnějšími?

Zákazníci jsou v současné době mnohem náročnější, než tomu bývalo dříve. A není to vidět jen při přebírání bytů či rodinných domů, kdy je již standardem, že jednotku za ně přebírá najatý specialista. Patrné je to již při výběru jednotky. Jedním z rozhodujících faktorů, který ovlivňuje jejich konečné rozhodnutí o koupi, jsou nejen technické parametry stavby a nastavení standardního vybavení jednotek ale například i jejich dispoziční uspořádání. Tomuto všemu se snažíme jít naproti či být i o krok napřed.

Kontrola průběhu výstavby probíhá nejen skrze náš kontrolní systém, ale i přes externí firmy, které provádějí kontrolu provedení s námi. Při přípravě nových projektů se zase snažíme s interiérovými specialisty detailně řešit dispozice bytů a rodinných domů, zapracovat do nich požadavky našich klientů, které u stávajících projektů postrádali. Byt či rodinný dům je DOMOV a oni se v něm chtějí cítit co nejlépe. My se snažíme naše projekty tomuto co nejvíce přiblížit.

Soustředíte se na oblasti Prahy a Brna. Je rozdíl mezi nároky pražských a brněnských zákazníků? Dům versus byt, město versus venkov, ekologické stavby?

Nároky jsou u pražských i brněnských zákazníků totožné a výrazně se neliší. Je vždy kladen důraz na technické provedení jednotky.

V čem spatřujete vaši největší konkurenční výhodu? Co je vaší přidanou hodnotou?

Individuální přístup k zákazníkům při řešení jejich požadavků. A to ať se týká řešení klientských změn řešených v průběhu výstavby projektu, tak i způsobu financování, kdy klient hradí při uzavření smlouvy 10 % kupní ceny, zbývajících 90 % až poté, co je byt či rodinný dům dokončen.

Jak se vyvíjíte jako firma a jaké máte plány do budoucna?

Co do objemu prací jsme se mezi lety 2015 a 2014 téměř zdvojnásobili a v roce 2016 očekáváme růst o přibližně 20 % ve srovnání s rokem 2015. Do budoucna očekáváme další růst, nicméně již nebude tak skokový. Projekty realizujeme výhradě v Praze a Brně, včetně přilehlých lokalit, které jsou dobře dopravně dostupné. V obou těchto městech připravujeme nové projekty, které budou spuštěny koncem roku 2016 a v průběhu roku 2017. S ohledem na fáze připravenosti, v jakých se projekty nacházejí, však nemohu být nyní konkrétní.

Jak bude vypadat podle vás trh s realitami v roce 2017?

Očekáváme, že vysoká poptávka po novém bydlení bude pokračovat i v roce 2017. Toto je podpořeno rekordně nízkými sazbami hypotečních úvěrů, pozitivním vývojem ekonomiky, nízkou nezaměstnaností a z tohoto plynoucí ochotou lidí investovat do nového bydlení.